Immobilienpreisentwicklung und Prognosen

2021 sind die Immobilienpreise weiter angestiegen, dabei ist die Kurve steiler geworden, die Preise sind also schneller gewachsen als in den letzten Jahren. Besonders in den größten Metropol-Städten Deutschlands Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf konnten massive Preisanstiege für Ein- und Zweifamilienhäuser beobachtet werden. Die Preise stiegen hier im zweiten Quartal 2021 um 14,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr an.

Aber nicht nur die Immobilienpreise für Häuser haben stark angezogen, auch der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen stieg im gleichen Zeitraum um 12,9 Prozent. In kleineren Großstädten stiegen die Preise dabei weniger stark an, was den Trend seit einigen Jahren bestätigt. Die Verteuerung bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag hier im gleichen Zeitraum bei ca. 11,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und bei Eigentumswohnungen um 10,5 Prozent.

Auch in den weiteren Quartalen des Jahres 2022 wurden weitere Rekorde gebrochen: im vierten Quartal lag laut Daten des Statistischen Bundesamtes die Veränderung zum Vorjahr bei Wohngebäuden bei 14,4 Prozent, Bürogebäuden 15,0 Prozent und gewerblichen Betriebsgebäuden bei 15,6 Prozent.

Prognosen für das Jahr 2022

Auch im Jahr 2022 wird von der Bundesbank in ihrem aktuellen Monatsbericht vor stark überteuerten Wohnungen und Häusern gewarnt:

Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu. Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 zwischen 15 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.

Noch zwei Jahre vorher lag diese Überbewertung noch bei maximal 30 Prozent. Dabei warnt die Bundesbank schon seit längerer Zeit vor einer Immobilienblase und auch in anderen europäischen Ländern wird davor gewarnt. So wurde zuletzt auch der EU-Risikorat ESRB aktiv und warnt auch vor einer „hohen und wachsenden Überbewertung“.

Das sorgt für strengere Regeln bei Banken, wie die Bafin mitteilt. Deutsche Banken sollen ab dem 1. April einen zusätzlichen Kapitalpuffer einführen, der Wohnimmobilien-Kredite absichert und im Falle eines Platzens der Blase ausfallende Kredite abfängt. Dabei steigen die Preise aber nicht nur in den großen Top-7 Metropolen und den Großstädten an, auch außerhalb städtischer Gebiet haben sich die Preise stark verteuert, wenn auch aufgrund von Lieferengpässen bei Baumaterialien, bei denen auch 2022 noch keine Besserung in Sicht ist.

Experten aus dem Immobilienbereich und auch Makler in Brandenburg schätzen die Situation anders ein. Laut ihnen wird auch im Jahr 2022 der Preis für Häuser und Wohnungen ansteigen, wenn auch mit abgeflachter Kurve bei Prozentsätzen von 7,5 bis 9,5. Das soll vor allem am geringeren Bevölkerungswachstum und einer Tendenz zu einem stärkeren Neubau liegen.

Attraktive Märkte werden vor allem das Umland von Großstädten sein, in dem sich gerade die Immobilienpreise von Einfamilienhäusern signifikant erhöhen werden. Zwar wird zugegeben, dass der Markt sehr angestrengt ist, der Grundeigentümer-Verband Hamburg betont aber, dass die sehr hohen Immobilienpreise real sind und am Markt auch so gezahlt werden.  Er rät den Immobilienbesitzern zur Ruhe und spricht nicht von einer Immobilienblase.

Der Immobilienstimmungsindex bleibt dabei auch auf einem konstanten und recht hohen Niveau von 66,7 wodurch die Lage als sehr gut eingeschätzt wird. Trotzdem sind die Erwartungen zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2019 wieder negativ, wenn auch nur mit -0,4. Vor allem die Sorge vor schlechteren Finanzierungsbedingungen lässt die Stimmung leicht sinken.

Niedrige Zinsen und die Nachfrage nach Wohnraum

Vor allem die Niedrigzinspolitik ist entscheidender Faktor für die Aufnahme von Immobilienkredite. Bei einer Preissteigerung von durchschnittlich mehr als 14 Prozent, stellt die Investition in Immobilien eine gute Geldanlage dar. Dazu liegt gerade jetzt auch ein großer Mangel an Wohnraum in Deutschland vor und dieser wird durch erhöhte Immigration immer enger. Vor allem diese große Nachfrage an Wohnraum und auch der eigenen Immobilie als Investition sorgt für die konstant steigende Verteuerung bei den Immobilien.

Zusätzlich gibt es gerade einen weltweiten Engpass bei Baumaterialien. Die Logistikbranche ist komplett ausgereizt, weltweit gibt es kaum noch Leercontainer und der Holzmarkt ist wie leer gefegt. Allein im Jahr 2021 verteuerten sich die Preise für Konstruktionsvollholz mit 77,3 Prozent so stark wie noch nie seit Beginn der Erhebungen und auch Dämm-Material ist im Preis sehr stark angestiegen. Zuletzt sind auch die Personalkosten der Handwerker und Dienstleister deutlich gestiegen, was sich am Ende vor allem auf dem Preis niederschlägt.

Nun versucht die Politik in diesem Bereich eine lenkende Wirkung zu erzielen, indem sie angekündigt hat, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen und die Mietpreisbremse länger laufen zu lassen. Dazu wird es nötig sein Grundstücke zu finden und gerade bei Baugenehmigungen wesentlich effizienter zu arbeiten, damit es überhaupt irgendwie möglich ist diese Zahlen zu erreichen und den Wohnmarkt in Deutschland entspannen zu lassen.