Beschlüsse nur innerhalb eines Monats anfechtbar

In Wohnanlagen müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig entsprechend der Heizkostenverordnung auf mehrere Wohnungen aufgeteilt werden. Genehmigen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung eine jährliche Verbrauchsabrechnung, die den Vorgaben der Verordnung widerspricht, wird die Abrechnung rechtsverbindlich, wenn der Beschluss von keinem Eigentümer innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten wird.

Die Wüstenrot Bausparkasse kommentiert ein Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 193/17) dazu. Dabei hatte eine Eigentümergemeinschaft in ihrer Teilungserklärung geregelt, dass 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig und 30 Prozent nach Wohnflächen auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Dementsprechend hatte der Verwalter abgerechnet.

In der Eigentümerversammlung wehrten sich Eigentümer gegen die Abrechnung, weil auf zwei Wohnungen ein vergleichsweise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. Es wurde in der Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen, einen Sachverständigen für die Ermittlung der Ursachen zu beauftragen.

Entstehen dadurch keine verwertbaren Erkenntnisse, sollten die Heizkosten für das betreffende Jahr nur nach Wohnflächen abgerechnet werden. Da der Sachverständige keine falsche Erfassung feststellen konnte, führte der Verwalter den getroffenen Beschluss aus und rechnete die Heizkosten nach Wohnflächen ab. Dagegen klagte ein Wohnungseigentümer, der jetzt statt 640 Euro auf einmal 1.180 Euro zahlen sollte.

Laut dem Urteil stand der getroffene Beschluss nicht im Einklang mit der Heizkostenverordnung, da hiernach die Kosten überwiegend verbrauchsabhängig aufzuteilen waren, wie dies die Teilungserklärung korrekt vorsah. Der klagende Wohnungseigentümer hätte jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung den Beschluss gerichtlich anfechten müssen. Da er dies erst später tat (nachdem die neue Abrechnung vorlag) sei der Beschluss bestandskräftig geworden. Nur in Ausnahmefällen seien Beschlüsse ohne gerichtliche Anfechtung nichtig.

Damit solle rasch Rechtsklarheit entstehen und vermieden werden, dass Eigentümergemeinschaften längere Zeit über die Wirksamkeit von Beschlüssen streiten.

 

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