Gewerbeflächen nachhaltig vermieten

In schnelllebigen Märkten geraten Vermieter von Gewerbeflächen zunehmend unter Druck. Viele Nutzungskonzepte entpuppen sich früher oder später als unwirtschaftlich. Wie sich das Vermietungsgeschäft zukunftsorientiert ausrichten lässt.

Weniger Mietinteressenten, mehr Leerstand, sinkende Mieten: Vermieter von Gewerbeflächen haben mit wachsenden Herausforderungen zu kämpfen. Viele Bestandsimmobilien erfüllen nicht mehr die aktuellen Marktanforderungen. Oft scheitert eine direkte Anschlussvermietung und es entstehen hohe Mietausfälle. Schnell rutscht ein langjährig lukratives Vermietungsgeschäft in tiefrote Zahlen.

Die veränderte Marktnachfrage hängt wesentlich mit der fortschreitenden Digitalisierung und dem boomenden Online-Handel zusammen. Im Zuge dessen verändern sich die Raumanforderungen von Unternehmen grundlegend. Hiervon sind Produktions-, Handels- und Büroflächen betroffen. Besonders groß ist der Handlungsbedarf bei Objekten mit einem hohen Einzelhandelsanteil.

Mietinteressenten haben heutzutage sehr individuelle Vorstellungen und erwarten eine große Flexibilität bei Flächen, Zuschnitten und Zugängen. Während der Flächenbedarf pro Einheit tendenziell stark sinkt, steigen die Erwartungen an die Ausstattung des Mietobjektes. Zudem wird die Flächeneffizienz zum entscheidenden Faktor.

Beispiel Bürofläche: Bis zu 30 Prozent der Arbeitsplätze bleiben ungenutzt, da immer mehr Mitarbeiter von zuhause und unterwegs arbeiten oder in Elternzeit sind. Ein fester Arbeitsplatz für jeden einzelnen Angestellten verschlingt unnötige Ressourcen. Es sind verstärkt Arbeitsbereiche gefragt, die Mitarbeiter im Wechsel nutzen oder auch Kommunikationsbereiche, die den interdisziplinären Austausch fördern.

Umbruch nicht verschlafen

Wie lässt sich die Gewerbevermietung in einem dynamischen Marktumfeld erfolgreich ausrichten? Eigentümer, Immobilienbetreiber, Projektentwickler und Asset Manager stehen vor schwierigen Entscheidungen. Sie müssen neuartige Immobilienstrategien entwickeln, umfassende Umbaumaßnahmen in Angriff nehmen oder den Verkauf der Immobilie in die Wege leiten.

Viele Vermieter halten sehr lange an altbewährten Immobilienkonzepten fest und überdenken sie erst, wenn es die Situation unbedingt erfordert. Dann ist ein hoher wirtschaftlicher Schaden kaum mehr zu vermeiden.

Idealerweise agieren Vermieter proaktiv und richten ihr Vermietungskonzept neu aus, bevor sie von kritischen Entwicklungen überrascht werden. Gefragt sind neuartige Immobilienstrategien, die flexibel auf dynamische Marktveränderungen reagieren.

Die Crux: Noch ist unklar, welche neuen Geschäftsmodelle von Mietinteressenten überhaupt dauerhaft funktionieren. Neue Vermietungskonzepte sollten nicht allein auf eine Geschäftsidee setzen. Sie sollten Spielraum für Anpassungen bieten bis sich neue Geschäftsmodelle dauerhaft am Markt etablieren.

Brennpunkt Einzelhandel

Die veränderten Marktbedingungen betreffen den Einzelhandel besonders stark. Gerade der textile Einzelhandel hat mit massiven Umsatzrückgängen zu kämpfen und steht vor einer ungewissen Zukunft. Je großflächiger die Einheiten sind, desto düsterer sind die wirtschaftlichen Perspektiven.

Der Flächenbedarf im textilen Einzelhandel wird in den kommenden Jahren rapide schrumpfen. Die Zeitenwende hat bereits begonnen. Nach aktuellen Analysen des Maklerunternehmens JLL haben die Textilhändler ihre Spitzenposition als stärkster Flächenabnehmer im deutschen Einzelhandel im ersten Quartal 2019 verloren. Führend bei Neuanmietungen ist nun die Food-Branche, die mit der Systemgastronomie auf dem Vormarsch ist.

Bei Objekten mit viel Einzelhandelsfläche sind Umbaumaßnahmen mittelfristig unausweichlich. Frei werdende Einzelhandelsflächen in den oberen Geschossen lassen sich beispielsweise als Büro nutzen. Wer die hohen Kosten und Risiken einer Umnutzung scheut, sollte auch einen Immobilienverkauf in Erwägung ziehen. Der Immobilienmarkt bietet zurzeit auch für in die Jahre gekommene Objekte noch gute Verkaufschancen.

Warnsignale erkennen

Vermieter sollten sehr wachsam sein und Warnsignale frühzeitig erkennen. Alarmierende Zeichen sind beispielsweise wachsende Mietrückstände, Mietminderungsansprüche oder sonstige Nachforderungen. Grundsätzlich ist eine intensive Betreuung der Bestandsmieter wichtiger denn je. Dazu zählt eine enge Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter, die auch die geschäftliche Entwicklung thematisiert, bestenfalls durch den Einblick in Jahresabschlüsse.

Während sich viele Jahre die Vermieter ihre Mieter aussuchen konnten, ist es nun umgekehrt. Eine Neuvermietung ist sehr zeit- und kostenintensiv. Neben der langwierigen Mietersuche fallen oft erhebliche Baukostenzuschüsse für Umbauten an. Vermieter sollten vorrangig in bestehende Mietverhältnisse investieren, damit es möglichst wenige Mieterwechsel gibt. Denkbar sind etwa finanzielle Zugeständnisse bei einer verlängerten Mietdauer.

Auch partnerschaftliche Lösungen sollten kein Tabu sein. Ein probates Mittel ist die Vereinbarung einer „Umsatzmiete“. Hierbei wird ein Teil der Miete an den tatsächlich erzielten Umsatz des Mieters gekoppelt. Der Mieter hat den Vorteil, dass er bei einem schlechten Geschäftsverlauf eine geringere Miete zu zahlen hat. Umgekehrt ist der Vermieter bei einem guten Geschäftsverlauf am Erfolg beteiligt.

In einem dynamischen Marktumfeld gibt es viele Unsicherheitsfaktoren, die ein wirtschaftlich erfolgreiches Geschäft erschweren. Vermieter und Mieter sitzen in einem Boot. Nur wenn der Mieter in den angemieteten Räumen Erfolg hat, kann auch das Vermietungsgeschäft nachhaltig rentabel sein.

Der richtige Mix

Es ist verlockend nur auf eine Nutzungsart mit einem Großmieter zu setzen, da die Handhabung einfacher erscheint. Damit gehen Vermieter in dynamischen Märkten aber ein sehr hohes Ausfallrisiko ein. Die besten Erfolgsaussichten bietet vielerorts eine Mischnutzung, insbesondere in Top-Lagen. Verschiedene Nutzungsarten unter einem Dach streuen das Vermietungsrisiko. Fällt ein Mieter aus, lässt sich dies durch den Expansionsbedarf anderer Mieter im Objekt meist kostengünstig kompensieren. Während etwa die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sinkt, steigt die Nachfrage nach Büroflächen aktuell rapide an.

Damit nicht genug: Ein Mix aus Einzelhandel, Büros, Gastronomie und Wohnungen bietet viele Synergiepotenziale. Ein gelungenes Zusammenspiel kann dazu beitragen, eine lebendige Immobilie zu schaffen, die viele Besucher anzieht und zum Wiederkommen motiviert.

Angesichts der weiterhin hohen Marktdynamik ist ein hochprofessionelles Immobilienmanagement unerlässlich, bei Bedarf mit Unterstützung durch externe Spezialisten. Eine intensive Betreuung der Gewerbeimmobilie und ein enger Austausch mit den Mietern ist Pflicht. Vermieter sollten wichtige Marktentwicklungen und ihre Auswirkungen auf das Vermietungsmodell laufend prüfen. In vielen Fällen sind Mischkonzepte eine attraktive Option, die man sondieren sollte.

Fit für die Zukunft 1. Megatrends erkennen: Der Struktur- und Konsumwandel ist in vollem Gange. Wichtig ist es, zentrale Trends und ihren Einfluss auf das Vermietungsgeschäft frühzeitig zu erkennen. Nur so können Immobilienmanager gezielt auf veränderte Marktbedingungen reagieren und nutzergerechte Gewerbeflächen anbieten. 2. Vermietungsmodell hinterfragen: In einem schnelllebigen Marktumfeld bleibt abzuwarten, welches Vermietungsmodell nachhaltig funktioniert. Fatal sind Abhängigkeiten von bestimmten Branchen, Marken oder Mietern. Gefragt sind Vermietungsstrategien, die sich flexibel an Mieterwünschen orientieren. 3. Mischkonzepte prüfen: Einzelne Nutzungskonzepte stehen zunehmend auf wackeligen Beinen. Eine Mischnutzung kann maßgeblich dazu beitragen, die Vermietungsrisiken zu reduzieren und zu streuen. Clevere Mischkonzepte eröffnen viele Synergien unter den Mietern und steigern meist auch den Immobilienwert nachhaltig. (Quelle: Tresono Family Office, www.tresono.de)

 

Autor: Daniel Hochmayr ist für die Umsetzung von Immobilieninvestments und -finanzierungen bei Tresono Family Office verantwortlich. Er analysiert den Immobilienmarkt und entwickelt effiziente Investmentstrategien für Großvermögen.

Tresono ist eine führende bankenunabhängige Vermögensberatung mit Sitz in Köln. Ein erfahrenes Expertenteam übernimmt die ganzheitliche Betreuung von großen privaten Vermögenswerten, insbesondere für Unternehmerfamilien (als sog. Family Office). Dazu zählen Kapitalmarktanlagen, Immobilieninvestments und Unternehmensbeteiligungen. Weitere Informationen sind online unter www.tresono.de abrufbar.

Foto: Tresono Family Office; Druckdaten stellen wir auf Anfrage gerne zur Verfügung.