Voller Werbungskostenabzug bei lockdownbedingter Mietminderung
Die Auswirkungen der Coronakrise ziehen sich im Dominoeffekt nach und nach durch alle Bereiche. Auch Vermieter von Privat- und Gewerbeimmobilien spüren mittlerweile die Not ihrer Mieter, die durch ausbleibende Einnahmen die Mieten nicht mehr zahlen können. Vielerorts gibt es dafür auch ein Entgegenkommen.
Doch dabei tut sich unter Umständen ein steuerliches Problem auf. Entspricht die Miete nicht mindestens 50 Prozent des Ortsüblichen, kürzt der Fiskus normalerweise den Werbungskostenabzug anteilig. Bei coronabedingten Mietminderungen gilt das jedoch nicht, erläutert Steuerberater Dietrich Loll, Leiter der ETL SteuerRecht Berlin.
Für Wohnimmobilien gilt seit langem, dass diese zumindest zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden müssen. Auch bei Gewerbeimmobilien und der Vermietung von Ferienwohnungen schaut der Fiskus bei Leerstand und Verlusten ganz genau hin.
„Wer zu billig vermietet, dem wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt. Das führt dazu, dass trotz einer geringen Mieteinnahme noch Gewinne zu versteuern sind, die wirtschaftlich gar nicht entstanden sind“, warnt Steuerberater Dietrich Loll.
„Dass das natürlich nicht richtig sein kann, hat nun auch der Gesetzgeber erkannt.“
Die maßgebliche Schwelle, bei der die Werbungskosten bei der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anteilig gekürzt werden, wurde daher seit Jahresanfang von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete auf 50 Prozent herabgesenkt. Das bedeutet: Vermieter privater Immobilien können ihre Werbungskosten künftig auch dann in vollem Umfang abziehen, wenn das Entgelt mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt.
Einzige Einschränkung
Liegt die Miete zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss mithilfe einer Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren zusätzlich nachgewiesen werden, dass überhaupt eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist zwar keine Kürzung der Werbungskosten vorgesehen.
Aber im Verlustfall, insbesondere aufgrund eines längeren Leerstands, muss auch hier grundsätzlich die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose nachgewiesen werden.
Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen hat nun für Vermieter von Mietwohnungen Entwarnung gegeben. Coronabedingte Mieterlasse sind weder bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete beziehungsweise der Begrenzung des Werbungskostenabzugs noch bei der Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht zu berücksichtigen.
Das bedeutet, dass so getan werden kann, als hätte es den Mieterlass nicht gegeben.
„Wurden Mietstundungen oder -erlasse vereinbart, sollten Vermieter keinesfalls zögern, ihr zuständiges Finanzamt hiervon zu unterrichten und gegebenenfalls die eigenen Steuervorauszahlungen nach unten anpassen lassen“, empfiehlt Steuerberater Dietrich Loll.
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