Geschäftsimmobilie: Mieten oder kaufen?

Geschäftsräume sind ein wichtiger Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg eines Unternehmens, denn sie bilden die Grundlage für das Business. Ob Produktionsräume, Lagerräume, repräsentatives Büro oder Laden, die Wahl will nur getroffen sein, denn in der Regel bindet man sich für eine längere Zeit. Da gewerbliche Mietverträge meist über mehrere Jahre abgeschlossen werden, stellt sich für viele Unternehmer die Frage: Mieten oder kaufen?

Meist hat man mehrere Objekte im Auge und kann die Optionen direkt miteinander vergleichen. Die Entscheidung ist nicht leicht, denn die zukünftigen Entwicklungen des Betriebs und auch des Standorts müssen eingeschätzt werden, was natürlich keine sicheren Ergebnisse liefert.

Der wichtigste Faktor, wenn es um eine Gewerbeimmobilie geht

Es ist ein altbekannter Satz und doch hat er noch immer die volle Gültigkeit. Bei einer Gewerbeimmobilie geht es um Lage, Lage, Lage. Gerade in Zeiten sterbender Innenstädte kommt eine 1B Lage nicht infrage, es sei denn, der Laden soll nur zur Ergänzung und als Lager für einen Onlineshop dienen. Auch Produktionsräume, in denen zukünftig Angestellte arbeiten sollen, brauchen eine gute Lage, was in dem Fall meistens heißt, dass es eine optimale Anbindung an die Infrastruktur gibt. Mit dieser Regel vor Augen lässt sich die Entscheidung für oder gegen ein bestimmtes Objekt leichter treffen. Eine 1A Lage zum Kauf ist einer 1B Lage zur Miete vorzuziehen – sofern das Kapital beschafft werden kann. Denn natürlich hat eine solche Lage ihren Preis.

Was ist günstiger: Miete oder Kauf?

Diese Frage lässt sich am besten beantworten, wenn man zwei Immobilien zum Vergleich hat. In der Regel rechnet man nun die Miete und den Kaufpreis gegeneinander auf, wobei man wieder etwas in Zukunft schauen muss. Wie lange würde ich in dieser Immobilie bleiben, wenn ich sie miete? Ist mein Geschäft skalierbar und werde ich mich voraussichtlich bald vergrößern, sodass diese Räume ohnehin nur für eine gewisse Zeit gebraucht werden?

Meistens werden auch Gewerbeimmobilien finanziert, was bedeutet, dass man auch sämtliche Nebenkosten in die Rechnung einbeziehen muss. Das sind zum Beispiel:

• der Zinssatz der Finanzierung
• die Kosten für die Instandhaltung
• die Verzinsung des Guthabens
• die Tilgung der Finanzierung

Erst dann, wenn alle diese Kennziffern in die Rechnung einbezogen werden, kann genau gesagt werden, welche Variante günstiger ist.

Ein erfahrener Makler wie von CITY Immobilienmakler kann bei der Entscheidung helfen, denn er kann etwa eine fachkundige Wertermittlung vornehmen. Zudem kennt er die Gegend, in der er tätig ist, meist sehr gut. So kann er beratend zur Seite stehen, wenn es um die Zukunftsaussichten vor Ort geht.

Was spricht für eine Miete?

Wer mietet, ist in der Regel flexibler. Das gilt jedoch nur auf den ersten Blick wahr. Anders als bei Privatimmobilien, wo eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, werden Gewerbeimmobilien meist langfristig vermietet. Ein Sonderkündigungsrecht, das manchmal für bestimmte Gebäudeteile oder die gesamte Immobilie vereinbart werden kann, lassen sich Vermieter meist extra vergüten. In der Regel ist man jedoch für einige Jahre vertraglich an das Objekt gebunden. Dennoch gilt, dass man die Verpflichtungen in schwierigen Zeiten leichter loswerden kann, als wenn es sich um Eigentum handelt. Will man sich vergrößern oder verkleinern, dann ist das mit einer mittelfristigen Planung problemlos machbar, während man eine eigene Immobilie erst wieder verkaufen muss.

Ein weiterer Vorteil ist die Wartung und Pflege der Immobilie, um die sich Unternehmer mit einem Mietvertrag nicht kümmern müssen. Das Dach muss gedeckt werden, ein Rohr ist undicht oder es gibt eine Menge im Außenbereich zu tun? Ein Mieter greift einfach zum Telefonhörer, wenn er einen Schaden bemerkt, und muss sich um die Regulierung nicht kümmern. Wem die Immobilie allerdings gehört, der muss Handwerker bestellen, die Arbeiten überwachen und natürlich auch bezahlen.

Ein Standortwechsel ist mit einem gemieteten Objekt problemlos möglich. Wird ein Unternehmen gerade erst aufgebaut, kann es günstig sein, von dieser Flexibilität profitieren zu können.

Was spricht für einen Kauf?

Wer Geschäftsräume kauft, der trägt einen wesentlichen Beitrag zur Wertsteigerung seines Unternehmens bei. Er schafft eine Wertanlage, die ihm als stille Reserve dienen kann. Zudem ist bei der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt davon auszugehen, dass auch Gewerberäume im Wert steigen werden. So kann bei einem späteren Verkauf eine schöne Rendite erzielt werden.

Was die Gestaltung der Räume betrifft, hat man in seinem Eigentum die größtmögliche Freiheit, natürlich unter Berücksichtigung der geltenden Bebauungsordnung und Regelungen der Gemeinde. Ob Umbauten oder Modernisierungen, alles kann selbst entschieden werden, ohne jemanden fragen zu müssen. Zudem ist man vor Mieterhöhungen geschützt. Die Raten einer Finanzierung sind besser planbar.

Wer in den eigenen Geschäftsräumen arbeitet, hat zudem die Möglichkeit, in seiner eigenen Geschwindigkeit die Energiewende im eigenen Unternehmen voranzutreiben. Das kann durchaus ein wirtschaftlicher Vorteil sein, weil immer mehr Kunden und Geschäftspartner auf solche Belange achten.

Wenn nicht genügend  Eigenkapital vorhanden ist, dann muss der Kauf über einen Kredit finanziert werden. Das birgt ein gewisses finanzielles Risiko, da neben dem reinen Kaufpreis auch die Zinsen in die Berechnung mit einfließen. Es wird für ein etabliertes Unternehmen mit einem hohen Eigenkapital und guten Kennzahlen am einfachsten sein, einen Immobilienkredit bewilligt zu bekommen. Die Immobilie dient als Sicherheit und die Zinsen sind insgesamt niedrig, deswegen kann es besonders lohnend sein, zu kaufen.

Allerdings sollte man auch bedenken, dass man sich möglichst für zehn Jahre an die Immobilie binden sollte, da bei einem früheren Verkauf auf den Zugewinn Steuern anfallen.

Am besten lassen Unternehmen sich beraten

Die Entscheidung für die passende Immobilie, Finanzierung und Meinte oder Kauf sollten Unternehmen nicht alleine treffen, sondern sich mit einer fachkundigen Person zusammensetzen und sich beraten lassen. Nur so ist sichergestellt, dass alle Details berücksichtigt werden und in die Rechnung mit einfließen.

Achtung bei Mietverträgen

Bei gewerblichen Mietverträgen gibt es eine Menge zu beachten. Es gilt immer das Vertragsrecht, sodass die verwendeten Klauseln bindend sind. Geschehen unerwartete Dinge, ist keine Seite vom Gesetz oder dem Recht geschützt. Ein entsprechender Vertrag muss also genau geprüft werden, am besten zusammen mit einem Experten.