Eigenkapitalschwelle beim Hauskauf

Eine Rekordmeldung jagt derzeit die andere: Beschäftigung, Bruttoinlandsprodukt, Löhne. Deutschland geht es besser denn je. Auch die deutschen Verbraucher zeigen sich so optimistisch wie lange nicht. Die niedrigen Zinsen, ordentliche Einkommenssteigerungen und immer höhere Mieten sollten eigentlich dazu führen, dass sich die Mieternation Deutschland endlich hin zu einer Eigentümergesellschaft entwickelt. Doch davon sind wir nach wie vor weit entfernt.

Zahlreiche Berechnungen zeigen: Unterm Strich ist es derzeit günstiger, ein Eigenheim zu kaufen, als ein Leben lang Miete zu bezahlen. Außerdem sind Eigentümer im Alter nachweislich wohlhabender. Was spricht dagegen, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen und damit auch für das Alter vorzusorgen?

Claus Michelsen, wissenschaftlicher Mitarbeiter in den Abteilungen Konjunkturpolitik und Klimapolitik des DIW Berlin, geht der Frage nach, warum vor allem so viele junge Familien damit hadern, sich eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zu kaufen.

45 Prozent leben in den eigenen Vier Wänden

Der Anteil der Haushalte, die ihre eigenen vier Wände bewohnen, verharrt in Deutschland bei etwa 45 Prozent. Die Eigentumsquote von Personen, die nicht älter als 40 Jahre sind, ist heute entgegen dem Trend um etwa drei Prozentpunkte niedriger als zur Jahrtausendwende.

Eigenkapitalschwelle beim Hauskauf

Eigenkapitalschwelle für immer mehr Haushalte zu hoch

Erklärungsansätze gibt es einige, betont Michelsen: Eine sich ändernde Arbeitswelt, längere Ausbildungszeiten, weil immer mehr junge Menschen studieren, und auch die Abschaffung staatlicher Vergünstigungen beim Eigentumserwerb erklären sicherlich einen großen Teil der Zurückhaltung.

Außerdem finanzieren nur wenige Banken den Kauf von Wohneigentum ohne einen signifikanten Eigenkapitalanteil. Als Daumenregel gilt, dass ein Haushalt mindestens die Kaufnebenkosten – bestehend aus Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer – selbst stemmen können muss, besser noch weitere 15 Prozent des Immobilienwerts. Wer allerdings erst spät damit beginnt, Kapital anzusparen, dem fehlt das nötige Kleingeld für den Immobilienerwerb. Noch schwieriger wird es, wenn infolge niedriger Zinsen die Kapitalerträge deutlich geringer sind als die Immobilienpreissteigerungen, wie in den vergangenen Jahren im landesweiten Durchschnitt der Fall.

Eigenkapitalschwelle beim Hauskauf

Kostete beispielsweise ein neues Reihenhaus in Berlin im Jahr 2010 etwa 270000 Euro, waren es im Jahr 2016 bereits 350000 Euro. Die Kaufnebenkosten summierten sich im Jahr 2010 auf knapp 35 500 Euro, im Jahr 2016 lagen sie für dasselbe Reihenhaus schon bei gut 46000 Euro.

Eigenkapitalschwelle beim Hauskauf

Über die Eigenkapitalausstattung der deutschen Haushalte ist nicht viel bekannt. Erkenntnisse über die Geld- oder Finanzvermögen, die als Eigenkapital beim Immobilienerwerb eingesetzt werden könnten, gibt es nur auf Basis von Haushaltsbefragungen wie dem Soziooekonomischem Panel (SOEP) oder dem Haushaltpanel der Bundesbank. Letzteres zeigt, dass das mittlere Finanzvermögen – also alle liquiden Vermögenswerte der Haushalte wie Bargeld, Festgeld oder Aktien in den Jahren 2010 bis 2014 von gut 17000 Euro auf 16600 Euro gesunken sind. Schreibt man diesen Trend konstant fort, dürfte das mittlere Finanzvermögen im Jahr 2016 in etwa 16 000 Euro betragen haben. Während die absoluten Änderungen bei den Haushalten mit niedrigen Vermögen eher gering waren, sind die liquiden Mittel der vermögenderen Haushalte (70er- bis 90er-Perzentile) sichtbar gestiegen.

Eigenkapitalschwelle beim Hauskauf

Das Dilemma, in dem viele Haushalte stecken, wird deutlich, wenn man sich die Entwicklung der Kaufnebenkosten und der Finanzvermögen gemeinsam vor Augen führt: Konnten im Jahr 2010 – vorausgesetzt Eltern, der Erbonkel oder die Erbtante gaben einen kleinen Obolus hinzu – die Hälfte aller Haushalte das Mindesteigenkapital für ein Reihenhaus in Dresden, Braunschweig, Lübeck oder Rostock aufbringen, entspräche dies heute einem Eigenheim in Suhl, Zwickau oder Görlitz. Immerhin 40 Prozent aller Haushalte hatten im Jahr 2010 knapp genügend Eigenkapital, um sich die eigenen vier Wände in Berlin, Nürnberg oder Aachen zu leisten. Heute müsste das Finanzvermögen für ein Berliner Reihenhaus mehr als das 1,6-fache betragen, um die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bestreiten zu können. Statt Berlin könnte sich diese Haushaltsgruppe heute ein Häuschen in Leipzig, Hildesheim oder Herne leisten. Offenbar konnten die Haushalte, was die Höhe ihrer liquiden Ersparnisse angeht, nicht mit der Immobilienmarktentwicklung mithalten. Ein Großteil der Haushalte schafft den Schritt ins Eigenheim daher nicht.

Nachrangdarlehen könnten die Lösung sein

Die Parteien – in erster Linie SPD, CDU und FDP – versprechen in ihren Wahlprogrammen Unterstützung für den Erwerb von Wohneigentum. Doch erstens sind die Vorschläge zu wenig konkret, um die Wirkungen genau abschätzen zu können, und zweitens besteht die Gefahr von Fehlentwicklungen. Denn die Immobilienmärkte sind regional zu verschieden, als dass ein Instrument überall zielgenau funktionieren würde, betont Michelsen in seinem Fazit.

Eine Alternative, die aus Sicht der Steuerzahler günstiger wäre und gleichzeitig nicht zu Fehlinvestitionen verleiten würde, sieht er in sogenannten Nachrangdarlehen. Das Prinzip ist einfach: Der Staat verleiht günstig Geld und stellt sich in der Schlange der Gläubiger ganz hinten an. Die Darlehen könnten von Banken als Eigenkapitaläquivalent anerkannt werden und so eine für sich genommen rentable Investition möglich machen. Mit diesem Instrument wäre die Politik in der Lage, flexibel auf unterschiedliche Marktsituationen zu reagieren. Beispielsweise könnte vereinbart werden, dass ein Drittel des von der Bank geforderten Eigenkapitals für eine durchschnittliche Immobilie in der jeweiligen Region durch nachrangige Darlehen gewährt würde. Dies wären in Leipzig maximal 13000 Euro für ein Reihenhaus, in München aufgrund der höheren Immobilienpreise 38000 Euro.

Selbstverständlich dürften die Kredite nur dann gewährt werden, betont Michelsen, wenn die laufende Belastung der Finanzierung von den Haushalten auch gestemmt werden kann. Diese Bonitätsprüfung müsste eine Bank aber ohnehin vornehmen. Die Förderung richtet sich daher vor allem an Haushalte, die über ein mittleres Einkommen verfügen, aber keine ausreichenden Ersparnisse bilden konnten. Dies wäre auch der entscheidende Unterschied zu den Rahmenbedingungen in den USA im Vorfeld der Subprime-Krise: Die Kreditvergabe wurde dort auf Geringverdiener ausgeweitet, die später nicht in der Lage waren, die laufenden Raten zu bedienen.

 

Bilder: (1) © psdesign1/ fotolia.com (2-5) © Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin)

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