Trügerische Sicherheit

Der Immobilienmarkt boomt. Die derzeitig sehr günstigen Zinsbedingungen führen dazu, dass immer mehr Menschen diese Vorteile für sich nutzen wollen. Immobilieninvestoren befinden sich im Kaufrausch und übersehen dabei gravierende Risiken, die ihnen langfristig sehr schaden können.

Ein Beispiel ist Werner K. Der mittelständische Unternehmer ist mit seinen 20 Mitarbeitern ein erfolgreicher IT-Dienstleister für die Automobilindustrie. Er ist 50 Jahre alt, verheiratet, hat zwei Kinder und besitzt für die Altersvorsorge ein Wertpapierdepot mit 500.000 Euro. Weil 2016 die Geschäfte gut laufen und sich die Zinsen auf einem historischen Tiefststand befinden, will er für 3 Millionen Euro ein Mehrfamilienhaus erwerben. Und schließlich sollen die Kinder später auch gut abgesichert sein.

Wenn Werner K. den klassischen Finanzierungsweg geht, würde er 2026 seine Altersvorsorge verlieren und weiterhin einen hohen Schuldenberg abbezahlen müssen. Warum ist das so? Die beiden folgenden Szenarien machen es deutlich. Sie zeigen den gravierenden Unterschied zwischen einer klassischen Immobilienfinanzierung mit zehnjähriger Festzinsbindung und der variablen Finanzierung auf 3-Monats-Euribor-Basis mit zinszyklischer Beratung auf. Tilgungsmodell ist dabei immer eine kapitalbildende Lebensversicherung.

Risikoreich: Standardfinanzierung

Nehmen wir an, Werner K. wendet sich mit seiner Immobilienkreditanfrage an seine Bank. 300.000 Euro Eigenkapitel bringt er mit, den Rest finanziert er über die Bank. Allerdings ist es so, dass beim Erwerb einer Immobilie Nebenkosten (Maklerund Notargebühren, Grunderwerbsteuer) anfallen und zwar etwa 10 Prozent des Kaufpreises – in diesem Fall 300.000 Euro. Durch diese Kosten hebt sich das Eigenkapital auf und der Kredit beläuft sich genau auf 3 Millionen Euro. Die Bank akzeptiert sein Wertpapierdepot als Sicherheit und gewährt Werner K. ein Darlehen mit einer zehnjährigen Festzinsbindung mit einem niedrigen Zins von nur 1,2 Prozent.

Herr K. rechnet mit einer Kreditlaufzeit von 31,25 Jahren und erst einmal mit Mieteinnahmen von 96.000 Euro pro Jahr, was einer Nettorendite von 3,2 Prozent p. a. entspricht. Seine Zinszahlungen belaufen sich bei 1,2 Prozent auf 36.000 Euro im Jahr. Die Tilgung von 2 Prozent (60.000 Euro im Jahr) löst er über ein Ansparmodel in Form einer Kapitallebensversicherung,
die einen Zins von 1,25 Prozent garantiert und deren Rendite aktuell bei 2,8 Prozent liegt. Für diese Versicherung bezahlt er eine monatliche Prämie von 5.000 Euro.

Was Werner K. nicht bedenkt ist, dass die Zinssituation nach zehn Jahren völlig anders aussehen kann. Die Wirtschaft boomt und läuft irgendwann heiß, sodass die EZB reagieren muss und die Zinsen in mehreren Schritten anhebt. 2026 liegen die kurzfristigen und langfristigen Immobilienfinanzierungszinsen bei 5 Prozent. Werner K. muss mit seiner Bank über eine Anschlussfinanzierung sprechen. Im Laufe der Jahre haben sich seine Mieteinnahmen ein wenig erhöht und liegen bei 106.000 Euro (3,53 Prozent Nettorendite). Aber die Zinsen, die er jetzt
zahlen muss, liegen bei 150.000 Euro pro Jahr. Im Vergleich zu 2016 kommt es in 2026 mit einer gleichbleibenden Tilgung von 60.000 Euro so zu einer Unterdeckung von 104.000 Euro.

Hinzu kommt, dass es, aufgrund der hohen Zinsen und des gebremsten Konsumverhaltens der Verbraucher, Werner K.s Firma nicht so gut geht, dass er diese hohe Unterdeckung auffangen könnte. Er ist sogar gezwungen, umzustrukturieren und Mitarbeiter zu entlassen. Die Bank hat zur Sicherheit bereits das Wertpapierdepot aufgelöst und die Restschuld auf 2,5 Millionen gesenkt. Damit ist die Altersvorsorge schon einmal weg. Der übrig gebliebene Betrag ist dennoch zu hoch und Werner K. spielt mit dem Gedanken, die Immobilie zu verkaufen, doch
die Preise haben sich stark zurückgebildet, es ist eine Zeit der Notverkäufe und Zwangsverwertungen der Banken.

Der Verkauf ist für Werner K. keine Option und er entschließt sich, auch die Lebensversicherung vorzeitig aufzulösen. Er verkauft sie am Zweitmarkt für Lebensversicherungen, weil er da etwas mehr Geld erhält als vom Versicherer. Der Policen-Verkaufserlös von 650.000 Euro reduziert die Restschuld auf 1,85 Millionen. Er verhandelt mit der Bank, die Tilgung auf ein Prozent zu reduzieren, was 18.500 Euro entspricht. Mit den Mieteinahmen von 106.000 Euro und den Zinszahlungen (5 Prozent) von 92.500 schafft es Werner K., die Unterdeckung auf 5.000 Euro zu senken. Diesen Betrag will er aus privaten Mitteln finanzieren und geht wieder eine zehnjährige Festzinsbindung bei seiner Bank ein – inklusive der Angst, in zehn Jahren erneut eine böse Überraschung zu erleben.

Beispielrechnung-1-Grafik-2016-Neuwirth

Sicher und flexibel: Variable Finanzierung mit zinszyklischer Beratung

Vor dem Kauf des Mehrfamilienhauses hat sich Werner K. über verschiedene Finanzierungsmodelle informiert und erkannt, dass die zehnjährige Festzinsbindung aufgrund ihrer mangelnden
Flexibilität und der Unklarheit, wo sich der Zins nach zehn Jahren befindet, ein großes Risiko birgt. Er entscheidet sich daher für eine variable Finanzierung auf 3-Monats-Euribor-Basis mit kontinuierlicher, zinszyklischer Beratung, die ihm Sicherheit gibt und langfristig sein Vermögen bewahrt. Sein Zinsberater rät ihm, Kreditlaufzeit und Zinsbindungslaufzeit voneinander zu trennen. Das bedeutet, dass er alle drei Monate auf Zinsveränderungen reagieren kann.

Er ist erleichtert, jetzt endlich flexibel und sicher finanzieren zu können. Werner K. schließt einen Kreditvertrag mit einer Laufzeit von 32 Jahren und einer Bankenmarge von 1 Prozent ab. Mit dem 3-Monats-Euribor erhält er Zugang zu Großkundenkonditionen und zahlt nur einen Finanzierungszins von 1 Prozent. Während der gesamten Laufzeit wird er von seinem Zinsberater begleitet und bekommt monatlich ein Zins-Update und zweimal pro Jahr ein Strategiegespräch zur möglichen Vorbereitung auf eine Zinswende. Werner K. fühlt sich wohl mit dieser Konstellation
und kann ruhig schlafen.

Denn mit dieser Finanzierung erwirtschaftet er in 2016 sogar noch einen Überschuss von 6.000 Euro: Seine Mieteinnahmen liegen bei 96.000 Euro, seine Zinszahlungen bei 30.000 Euro (1 Prozent) und die Tilgung bei 60.000 Euro (2 Prozent). Im Jahr 2023 verändert sich die Lage, denn der Zins beginnt zu steigen und erstmals nach der Euroland-Krise und weltweiter Wirtschaftsschwäche steht eine Zinswende bevor. Denn die Wirtschaft in China und den USA läuft wieder und in Italien und Spanien werden Immobilien wieder mit 90 Prozent oder
mehr beliehen. Die Kreditwirtschaft brummt, die Schuldenkrise ist aufgrund des hohen Wirtschaftswachstums von 4 Prozent erledigt.

Jetzt schlägt das mathematische, auf Fakten basierende System des Zinsberaters von Werner K. Alarm und gibt ein klares Signal zur Zinswende. Werner K. sichert sich damit zum richtigen Zeitpunkt 2 Prozent Zinsen auf fünf Jahre fest. Zuvor hatte er die Chance, am Potenzial fallender Zinsen teilzuhaben. In 2023 sichert er sein Darlehen ab und senkt zusätzlich die Ansparung von 2 auf 1 Prozent. Seine Mieteinnahmen haben sich bis zu diesem Zeitpunkt bereits auf 106.000 Euro gesteigert. Er zahlt nun 60.000 Euro Zinsen und nur noch 30.000 Euro fließen
in die Ansparung, die nach wie vor über die Kapitallebensversicherung abgedeckt ist.

Mit dieser Lösung erwirtschaftet er in 2023 einen Überschuss von 16.000 Euro und kann sich seiner weiteren Finanzierung sicher sein. Zudem musste Werner K. weder sein Depot noch seine Lebensversicherung auflösen. Er hat seine Flexibilität bewahrt und seine Altersvorsorge gesichert.Beispielrechnung-2-Grafik-2016-Neuwirth

 

 

 

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