Wo Bevölkerungswachstum die Preise steigen lässt

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Spitzenreiter ist München mit einem Anstieg des Quadratmeterpreises um 95 Prozent. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen, also der Trend zum Leben in der Stadt.

Prognostiziert wird, eine unterschiedliche Entwicklung der Städte und Regionen in den nächsten 15 Jahren. Eine Untersuchung unter den 36 bundes- und landesweit größten Städten zeigt, dass weniger als die Hälfte trotz des Flüchtlingszuzugs wachsen werden.

Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“

Die Bevölkerungsentwicklung einer Kommune oder Stadt ist sehr eng mit den Immobilienpreisen verknüpft. Bereits ein Bevölkerungsanstieg von nur einem Prozent lässt die Preise für Eigentumswohnungen in Städten durchschnittlich um 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern sind es ca. 1,9 Prozent. Mit dem demografischen Wandel schrumpft jedoch auch die Anzahl der Stadtbewohner, deshalb ist davonauszugehen, dass die Wachstumsraten der letzten 10 Jahre nicht mehr erreicht werden können.

Wuchsen in den zurückliegenden zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte, werden es bis zum Jahr 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen sprächen wir sogar nur von einem Drittel. In vielen Städten werden Neubürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang etwas abmildern. Gerade Ostdeutschland könnte vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während sich in prosperierenden Städten – im Osten und im Westen – die Engpässe auf dem Immobilienmarkt weiter verstärken werden.

Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Berlin wächst bis 2030 dank Flüchtlingen am stärksten, Hamburg unter den Top 3, München gesättigt

Berlin kann durch den Flüchtlingszuzug ein Bevölkerungswachstum von 4,7 Prozent bis 2030 erwarten und steht damit an der Spitze der wachsenden Städte vor Potsdam mit 4,5 Prozent und Hamburg mit 4,4 Prozent. Bremen, Leipzig und Köln entgehen aufgrund der Integration von Flüchtlingen nur knapp einer negativen Bevölkerungsentwicklung. In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent, das entspricht mehr als sechs Prozentpunkte, ansteigen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten wäre. In Hamburg sind aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung Preissteigerungen um bis zu 13,9 Prozent bei Eigentumswohnungen zu erwarten.

Der frühere Spitzenreiter München mit gut zwölf Prozent Bevölkerungswachstum in den vergangenen zehn Jahren bringt es unter Einbeziehung des zu erwartenden Zuzugs der Flüchtlinge in den nächsten 15 Jahren nur noch auf ein Plus von 1,6 Prozent. Bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen lässt das eine bevölkerungsbedingte Steigerung von 4,4 Prozent bis 2030 erwarten. Faktoren wie die Erschließung von Neubaugebieten, der Ausbau der Infrastruktur oder die Ansiedlung großer Unternehmen werden zusätzlich Einfluss auf die Preise nehmen.

So führt der höhere Bedarf an preisgünstigem Wohnraum zu Engpässen im Bereich der geförderten Wohnungen. Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.

Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt": Wo Bevölkerungswachstum die Preise steigen lässt

Immobilienpreise werden durch höheren Wohnflächenbedarf stabilisiert

Die Preisstürze in schrumpfenden Städten werden der Studie nach durch einen weiteren Trend abgemildert – die steigende Wohnflächennachfrage. In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt bereits durchschnittlich 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 soll die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, so die Prognose. Begründet wird dies durch die steigende Anzahl der Haushalte, insbesondere Single-Haushalte, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum.

Lohnende Investments

Ganz so steil wie in den vergangenen Jahren wird die Kurve nicht mehr nach oben gehen, doch der Aufwärtstrend hält an. Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland ist nach wie vor ein lohnendes Investment. Wer in den eigenen vier Wänden leben möchte, sollte aber nicht zu lange zögern.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“

Die Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger durchgeführt, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören. Im Fokus der beschriebenen Analyse standen die Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung des Zuzugs von Flüchtlingen, die Preisentwicklung von Wohneigentum und Mieten sowie die Entwicklung der Wohnflächennachfrage.

Detailinformationen zur Bevölkerungsprognose unter Einbeziehung der Flüchtlingszahlen:

Vor dem Hintergrund der Zuwanderung von mehr als einer Million Menschen in 2015 und der Tatsache, dass bei 50 Prozent der entschiedenen Asylanträge in 2015 die Anerkennung als Flüchtling erfolgte, wurden folgende Annahmen für die Prognose getroffen:

  • Etwa die Hälfte der Flüchtlinge aus 2015 erhält ein längerfristiges Bleiberecht.
  • Die Zahl der Flüchtlinge geht aufgrund politischer Maßnahmen in 2016 und den Folgejahren gegenüber 2015 deutlich zurück.
  • Es erfolgt weitere Zuwanderung über Familiennachzug.
  • Insgesamt entspricht die Zuwanderung bis 2030 etwa der Zuwanderung im Jahr 2015, also einer Million.
  • Die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt wie im Jahr 2015 nach dem
  • Königsteiner Schlüssel, der die Einwohnzahl und das Steueraufkommen berücksichtigt.
  • Die Verteilung der Flüchtlinge innerhalb der Bundesländer auf die Kreise erfolgt nach
  • Bevölkerungsanteilen

 

Bild: (1) © Alex Tihonov / fotolia.com (2) © Postbank Studie Wohnatlas 2016

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